До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. Можно было купить квадратный метр или даже его половину. На онлайн-досках объявлений недвижимости встречаются объявления «Продам 1/10, 1/12 или даже 1/100 доли в квартире».
Такие доли появляются в результате наследования, раздела имущества или при использовании материнского капитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире.
Сейчас не составит труда найти выгодное предложение по покупке 1/100 или еще более незначительной доли в квартире для оформления регистрации в любом крупном городе. Целью такой покупки часто является оформление ребенка в детский сад в нужном районе, получение пособий, надбавок и др., напрямую зависящие от места регистрации. Наблюдая такую тенденцию, но не имея действующих правовых механизмов для запрещения регистрации таких сделок, Росреестр не имел возможности противостоять «размыванию» долей в квартирах.
Покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна, например, прописка. Отсюда возникает проблема так называемых «резиновых» квартир, которая приводит к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении.
Бывают ситуации, когда доли используют в мошеннических целях. Проблема заключается в том, что обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться общими зонами (кухней, ванной, туалетом): человек покупает микродолю, заселяется в квартиру и намеренно делает жизнь других собственников невыносимой — речь о черных риелторах. Пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по низкой цене и выезжать из квартиры. Фактически, такие недобросовестные действия являются ничем иным, как мошенничеством и вымогательством денежных средств добросовестных граждан. Такие же методы применялись и некоторыми долевыми собственниками с целью завладения всей квартирой. Собственно это и есть цель нового закона – усложнить жизнь мошенникам. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных.
Сам закон должен решить ряд практических проблем: практику «резиновых» квартир и мошеннические схемы черных риелторов.
Ну а если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны, впоследствии обратиться в правоохранительные органы для того, чтобы попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке. Второй важный шаг на пути к спокойной жизни – признание микродоли малозначительной и осуществить принудительный выкуп ее в судебном порядке по рыночной цене, определенной на основании оценки (ст. 252 ГК РФ).
Как всё решить правильно, не нарушая ничьи права?
Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв. м., Росреестр просто не зарегистрирует такую сделку. Новые правила начали действовать с 1 сентября 2022 года.
Приобрести теперь долю 1/100 в квартире нельзя, надо уже вкладываться конкретно в жильё, конечно стоимость будет уже выше, если нужна, допустим, регистрация. А если сделка всё-таки пройдёт каким-то образом, то будет признана судом недействительной, без труда такую сделку можно будет оспорить (см. ст. 166-181 ГК РФ).
Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием материнского капитала или в случае приватизации. Следовательно, запрет на все микродоли касается тех сделок, которые будут заключены с 01.09.2022 г.
Запрет не действует при следующих моментах:
- При наследовании жилья можно разделить квартиру на доли меньше 6 кв.м..
Допустим, наследодатель владел половиной квартиры общей площадью 38 кв.м., при этом наследники, а именно: супруга, двое несовершеннолетних детей и мать имеют право на наследство в равных частях согласно ст. 1142 ГК РФ, т.е. каждый получит по 1/8 доли или 4,75 кв.м. Как мы видим, это и есть та самая микродоля, но согласно поправкам к закону такой раздел полностью законен и разрешён. - При приватизации жилья. В случае приватизации квартиры на несколько лиц, они имеют право на доли в квартире менее 6 кв. м.- также не будет нарушений;
- При получении жилья по материнскому капиталу, необходимо выделить всем членам семьи доли, размер которой законом не установлен, т. е. по соглашению сторон.
Детям родители могут выделить по 1/50 доли. Но есть рекомендация — доля должна быть соразмерна стоимости части материнского капитала, которая приходится на каждого члена семьи, но на практике это немного.
Недобросовестным супругам уменьшат долю. Пополам не получится.
Помимо проблемы с микродолями, принятый закон содержит пункт о разделе имущества. Согласно поправкам, суд имеет право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе, «если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях». Например, при разводе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго.
Теперь не нужно признавать в суде сделку недействительной и собирать доказательства — достаточно будет доказать, что сделка была совершена без согласия одного из супругов, и суд может уменьшить долю недобросовестного продавца.
Да, всё вроде хорошо, поправки приняли, проблемы убрали вроде бы, но появились другие вопросы. Как всегда у нас не всё детально проработано, всё сделано на «скорую руку», а как оно пойдёт на практике мало кого волнует. Поправки приняты и внесены, пользуйтесь.
Для успешного исхода дела и удовлетворения заявленных исковых требований, важно правильно оценить соотношение долей и общей площади квартиры, зафиксировать факты злоупотреблений со стороны сособственника и грамотно составить исковое заявление.
В этом вам поможет «Адвокатская контора «Жеребятьева и Партнеры».
Здесь, вы можете получить полную консультацию по наболевшим вопросам, и реальную помощь в решение проблемы.